宋律师，阳江买卖合同律师，现执业于***律师事务所，为人和蔼可亲，容易沟通，办案风格亲切耐心，致力于通过良好的沟通为每一个当事人提供优秀的法律服务，做好实事，帮人排忧解难。法律专业知识扎实，办案认真负责，具有较强的判断能力及逻辑分析能力，一贯坚持“以事实为依据，以法律为准绳”的原则，最大限度地维护当事人的合法权益。

　　

合同无效缔约过失责任是什么

合同无效缔约过失是什么

缔约上过失，是指在合同成立前的缔约过程中，因缔约人一方致合同不成立或无效所具有的过失。

当事人因该过失所承担的，称缔约过失。其构成要件包括：

当事人违反先合同义务。先合同义务是指要约生效后，合同成立之前，缔约双方当事人在磋商时发生的说明、告知、注意等义务。

有过失，即当事人只对自己缔约时的故意或过失负责，缔约上过失属于过失，而非无过失。

有损失，即因缔约过失行为导致相对人信赖利益的损失，信赖利益是缔约相对人因相信合同会有效成立而付出的费用或直接财产的减少。

依传统民法理论，缔约过失包括合同不成立或者无效而使相对人受到了损害承担的赔偿。依《合同法》第58条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的。本条所指的应当返还财产，在理论上存在两种观点：一种观点认为，返还财产的依据为权利人的物上请求权，因为，行为无效或者被撤销后，该物的原所有权人为该物的所有权人，其享有真正的所有权，依据物上请求权，其可请求返还原物;另一种观点认为，返还财产的依据为不当得利之债，因为，行为无效或者被撤销后，原合同当事人之间就转化为一种不当得利关系，依据不当得利之债可行使返还请求权。本条所指有过错的一方应当赔偿对方所受的损失，在理论上也有两种观点：一种观点认为，其赔偿损失的依据为缔约过失。因为合同无效或者被撤销，必因一方当事人存在违背诚信原则的情事，构成缔约过失的原因。另一种观点认为，有过错的一方应当赔偿对方所受的损失不为缔约过失，而为一种独立的损害赔偿。但通常认为，在合同中，只有缔约过失和违约，不存在其他，因此，合同无效或者被撤销后不存在违约的问题，故因一方过错而赔偿对方的损失，其依据只能是缔约过失。

本案中，张某作为出卖《兰亭序》正本的合同当事人，明知该《兰亭序》正本不可能存在，却隐瞒真实情况，属于假借订立合同，骗取他人预付款的行为，该行为严重违反诚信原则，因此，除应返还李某已付的20万元预付款外，对李某因订立合同所支出的费用以及其他必要费用，应依法承担赔偿损失。

读者如果需要法律方面的帮助，欢迎到进行法律咨询。

如何确定房屋延迟交付违约责任

一、如何确定房屋迟延交付违约

迟延交付商品房属于迟延履行，房地产开发商应承担违约。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。这是合同法规定的违约的具体化。合同法第一百一十三条采取的是可预见性与可得利益应当赔偿相结合的原则，守约方在相同条件下所获取利益来确定应当赔偿的可得利益损失。由于商品房作为特殊的商品，有着地段、种类、时间的差别，因此，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对商品房租金的期间、地段、种类都进行了规范。同时，应注意如果双方对违约金有约定，应优先适用约定违约金;只有在没有约定的情况下，才适用《解释》第十七条的规定。

关于违约金计算期限，我们认为原则上应以约定的交房日为违约金计算的起算点，以实际交付商品房为止算点。

二、购房时何时能要求双倍赔偿

在商品房买卖活动中进行欺诈和恶意违约的要承担最高至双倍购房款的惩罚性赔偿，是《解释》规定中的亮点。根据《解释》适用惩罚性赔偿原则的相关规定，购房人退房并要求双倍赔偿必须符合以下三个条件。

第一，所购房屋必须属于该《解释》调整范围内的商品房。《解释》第一条做了明确规定。

第二、只有属于恶意违约和欺诈行为才能适用惩罚性赔偿。要双倍赔偿，首先要对欺诈行为认定。从民法上来说，欺诈是指当事人一方故意编造虚假或歪曲事实，使表意人陷入误解，违背真实意思而作的意思表示。构成欺诈应具备以下要件：一是出卖人有恶意违约和欺诈的行为；二是出卖人主观恶意；三是欺诈行为与买受人陷入错误及其意思表示有因果关系；四是损害后果。出卖人欺诈和恶意违约必须属于《解释》第八、九规定的适用惩罚性赔偿的五种情形。除此之外违约行为，如虚假广告、定金圈套、质量瑕疵、逾期办证等，只能依据合同约定和有关法律规定要求出卖人承担相应的违约。

第三、必须导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，买受人无法取得房屋。

实践中有以下两种情况值得注意：

第一、虽然出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，根据《解释》第二条规定，可以认定合同有效，买受人也就无法要求其双倍赔偿。

第二、虽然出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实或者在商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，但事后出卖人能采取相应的补救措施，使买受人行使合同撤销权的阻却事由发生，买卖合同应继续履行，买受人请求撤销合同、双倍赔偿也不能得到支持。

欺诈行为的处理：尽管《解释》对适用惩罚性赔偿作出了明确规定，但也为法官裁量案件留有较大空间。《解释》只是说可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿，这里面弹性就比较大，可以不是应当，更不是必须，不超过一倍并不等同于一倍，请求也不是都会同意。在具体案件中，需要法官根据出卖人的违约程度、买受人的受损状况来自由裁量。有时可能会裁决双倍赔偿，有时也可能裁决赔偿一倍多一点，或者裁决只退回购房款、利息及赔偿损失，不再有其他惩罚性赔偿。这种根据案件具体情况由法官自由裁量形成的个案差异，是法律允许的。

相比开发商来说，购房者就是属于弱势群体的地位，所以法律一定会在保护购房者利益方面立下相关规定以约束开发商的行为。在您遇到类似情况后，一定要学会用法律来维护自己的相关权益。当然，如果您面临着更为复杂的情况，也提供律师在线咨询服务，欢迎您前来进行法律咨询。